Rynek inwestycyjny na Bali nadal się rozwija, co stwarza dobre perspektywy dla zagranicznych inwestorów rozważających zakup nieruchomości na wyspie. Z prawnego punktu widzenia, ważne jest, aby pamiętać, że rozporządzenie rządowe nr 103/2015, które dotyczy posiadania nieruchomości przez cudzoziemców zamieszkałych w Indonezji, przyznaje legalnie zamieszkałym cudzoziemcom przywilej posiadania nieruchomości w Indonezji przez imponujący okres 80 lat. Natomiast przed przystąpieniem do inwestycji, ważne jest, aby mieć kompleksowe zrozumienie, jak kupować nieruchomości na Bali jako cudzoziemiec. W kolejnych sekcjach zagłębimy się w różnice między FREEHOLD-własnością, a LEASEHOLD-dzierżawą, a także zbadamy różne tytuły i licencje, takie jak hak milik, hak pakai, hak guna bangunan i hak sewa, odnoszące się do ziemi, na której znajduje się nieruchomość.
FREEHOLD - własność
Historycznie wielu zagranicznych inwestorów było przyciąganych przez urok nabywania nieruchomości na Bali poprzez umowy własnościowe, wraz z pożądanym prawem własności (hak milik) do ziemi. Ta opcja spodobała im się ze względu na potencjalny wzrost wartości nieruchomości w czasie, co czyni ją bardzo atrakcyjnym wyborem. Ponadto przed wybuchem pandemii COVID-19 zwrot z inwestycji (ROI) w wynajem willi na Bali wynosił średnio imponujące 7-8,5% rocznie. Oznacza to, że inwestorzy mogliby potencjalnie odzyskać zainwestowany kapitał w nieruchomości na Bali w ciągu około 8 do 12 lat. Ponadto, pod warunkiem braku ograniczeń strefowych, posiadacze tytułu hak milik mają swobodę wykorzystania ziemi w dowolnym celu, z wyjątkiem eksploatacji zasobów naturalnych pod ziemią lub na niej. Tytuł ten nie podlega żadnym ograniczeniom czasowym i może być swobodnie sprzedawany, podarowany, wymieniony lub wykorzystany jako dźwignia w celu uzyskania kredytu hipotecznego.
Niestety, indonezyjska konstytucja i prawo rolne, jak określono w artykule 16 (1) Undang-Undang nr 5 Tahun 1960, ograniczają własność gruntów i nieruchomości na zasadzie freehold wyłącznie do obywateli Indonezji. W związku z tym prywatne osoby zagraniczne lub spółki zagraniczne nie mogą zabezpieczyć gruntów z tytułem prawa własności (hak milik). Aby obejść to ograniczenie prawne, wielu zagranicznych inwestorów uciekło się do zaangażowania „zaufanego” indonezyjskiego nominata, który działałby w ich imieniu w celu uzyskania tytułu hak milik. Jednak stanowczo odradzamy tę praktykę, chyba że nominowany jest Twoim prawnym małżonkiem, ponieważ zapewnia ona minimalną ochronę prawną zagranicznym inwestorom i potencjalnie naraża ich na ryzyko przejęcia kontroli nad nieruchomością przez nominata w dowolnym momencie.
Bardziej korzystną alternatywą dla zagranicznych inwestorów starających się uzyskać tytuł hak milik są licencje i certyfikaty, a mianowicie prawo do użytkowania (hak pakai) i prawo do budowy (hak guna bangunan lub HGB). Chociaż licencje te nie przyznają pełnej prawnej własności nieruchomości, przyznają prawo do korzystania z gruntu w określony sposób przez początkowy okres 25 lat, z możliwością przedłużenia do 80 lat. W okresie obowiązywania licencji masz swobodę sprzedaży nieruchomości lub przekazania jej rodzinie jako części swojego spadku. Ponadto posiadasz prawo do podnajmu nieruchomości lub angażowania się w krótkoterminowy wynajem. W przypadku HGB masz również prawo do budowy na ziemi i kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego. Aby zakwalifikować się do hak pakai, zagraniczni inwestorzy muszą posiadać zezwolenie na pobyt ograniczony (KITAS) lub zezwolenie na pobyt stały (KITAP), podczas gdy w przypadku HGB wymagane jest założenie zagranicznej spółki (PT PMA).
LEASEHOLD - dzierżawa
Decyzja o nieruchomości z dzierżawą na Bali stanowi idealny wybór dla osób o ograniczonym budżecie, które mogą również chcieć generować pasywny dochód poprzez wynajmowanie swojej nieruchomości. Ta droga omija potrzebę zakładania firmy w Indonezji lub poruszania się po zawiłościach związanych z uzyskaniem pozwolenia na pobyt. Termin „dzierżawa” z natury oznacza nabycie praw własności na określony czas. W istocie, ten układ oznacza, że tytuł własności ziemi pozostaje w posiadaniu pierwotnego właściciela, podczas gdy zagraniczny inwestor dzierżawi ziemię początkowo na 25-30 lat, z możliwością przedłużenia do maksymalnie 80 lat, zgodnie z ustaleniami pierwotnej umowy. Po rozpoczęciu dzierżawy tytuł własności hak milik właściciela podlega prawnemu przeniesieniu na zagranicznego inwestora, przyjmując formę tytułu prawa do dzierżawy/wynajmu (hak sewa). Analogicznie do własności wolnej, nieruchomość z dzierżawą może być swobodnie sprzedawana, przekazywana członkom rodziny, podnajmowana lub wykorzystywana do krótkoterminowego wynajmu.
Warto zauważyć, że jeśli dzierżawa nie zostanie odnowiona po jej wygaśnięciu, wszystkie prawa wracają do pierwotnego właściciela, skutecznie przekształcając nieruchomość z powrotem w stan wolnej własności. Z perspektywy cen i opodatkowania dzierżawa jest zazwyczaj korzystniejszą opcją w porównaniu z własnością wolną. Należy jednak pamiętać, że jeśli zdecydujesz się sprzedać nieruchomość w okresie dzierżawy, jej wartość może się zmniejszyć ze względu na malejącą liczbę lat pozostałych do końca dzierżawy.
Jeśli myślisz o inwestycji w nieruchomości na Bali, zapraszamy do kontaktu:
Commenti